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「星島日報專欄-翔世分析」—為何新加坡投資者會狂掃大阪全幢物業?

2023年已經過了一半,每一年的這個時間我都會跟所有同事開一個大會,回顧上半年的成績,再確立下半年的方向。對於上半年在日本物業市場做出的成績,我是滿意的。當發展商起樓和銷售日本全幢物業的計劃,其實我們是從2018、2019年開始盤算,做了好幾年,在頭幾年時間,投資者尚未看清全幢物業的潛力,再加上疫情,當時市場反應很一般,我們曾經捱過,亦有很多人問我真的要堅持嗎?

未提供相片說明。

 

 

到了四、五年後的2023年,疫情結束,日本政府在4月正式批准將在大阪夢洲建造全國首間賭場連度假區,在這短短兩至三個月內,我們在日本全幢物業市場做了60至70億日圓的生意,我很慶幸自己沒有因疫情放棄起樓、更沒有放棄投資全幢物業的市場。當你相信自己的決定是正確的時候,面對再多的困難,堅持都是必須的,我知道投資日本全幢物業將會在物業市場殺出一條血路,原因是我是新加坡人。

 

賭場效應下樓價升幅可達3倍

 

不是因為我是新加坡人,所以我做事的方式跟香港人不同,而是因為我體會過賭場對於一個地方的經濟成效。新加坡政府在2004年時宣布考慮興建賭場,並邀請國際賭場經營者提交開設賭場的建議書,6年後的2010年新加坡落實首個賭場。情況跟現在日本大阪一模一樣,今年宣布建造首間賭場,同樣預計6年後的2029年正式開業。我在2003至2004年期間買了一個新加坡物業,當時的樓價是400多至500元坡紙一呎,2010年賭場開幕後的樓價已經升至1500元坡紙一呎,升幅足足3倍,直到近年,新加坡樓價已達到2000坡紙一呎。

 

除了樓價升,賭場效應對經濟發展的影響也非常大,大家不見澳門政府年年派錢嗎?香港人未感受過賭場帶來的威力,而新加坡投資者則很清楚大阪計劃興建賭場這塊「肥豬肉」有多和味。不瞞大家,FMI Japan的客人當中,七成是來自新加坡,三成是香港投資者,當中有些是有社會地位的人士;有些是基金公司或家族基金;亦有新加坡小型發展商或名人。新加坡的經濟實力本身已經很強勁,很多當地投資者財力雄厚,加上坡紙近年強勢,我曾經試過有新加坡客人買全幢物業打算用現金全數支付,及後我們建議他申請貸款,把資金留起投資另一物業。

 

比東京樓價更低潛力更大

 

新加坡投資者除了資金充裕,而且還很精明。新加坡的樓市跟香港一樣,升值潛力大、回報也高,但樓價實在太高,而且在新加坡買第二個物業需要繳付昂貴的印花稅,當地的投資者才會轉到其他國家的物業市場。他們對於投資很審慎,所以一定會選擇投資法制很健全的國家。日圓現階段匯率低、利率低、大阪樓價低,但租金回報高,形成一個「三低一高」的投資黃金時機。拿着九百萬港元,在新加坡半個豪宅單位都買不起的時候,已在大阪可以買下全幢物業了,加上大阪是日本唯一可以全年經營民宿的地段,租金回報達有4-6%。

 

以前賣日本樓經常被問得最多的是應該買東京還是買大阪。以同級地段的樓價計算,大阪樓價是東京的六折,但回報卻達到東京樓的九成,很多新加坡客都會選擇大阪市場。很多新加坡八十後,在20年前錯過了投資新加坡物業市場的機會,現在視大阪物業市場為另一個投資黃金機會。同時,自從愈來愈多新聞介紹大阪物業的潛力,近一、兩個月香港投資者的數量開始增加,相信很快市場便會出現供不應求,樓價從而飆升。

Source: 《星島日報投資王周刊》專欄「翔世分析」